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北京市东四环核心商圈商业项目 发布时间: 2022-05-31
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项目性质:

国有

所在地区:

北京市市辖区朝阳区

转让价格:

面议

截至日期:

2023-06-30

剩余时间:

275天

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概要及推荐理由

推荐人:

冯文坡

标 签:

物业买卖 商业 地点标签 一线城市 京津冀 北京 物业租赁标签 类型 租赁买卖类型 在售 商业

(1)项目位于有北京“CBD后花园”之称的朝阳区百子湾,交通便利,紧邻东四环,多条地铁线路环绕,距7号线大郊亭站800米,距1号线四惠站、14号线九龙山站约1300米。(2)项目总占地43080平方米,是集酒店式服务公寓、大型购物广场和5A级智能化写字楼为一体的建筑综合体,总建筑面积为197425平方米,待售标的为综合建筑物1号楼底商一至二层,面积合计12405.78平方米。
项目简介 项目详情 受让条件

一、交易条件

转让价格面议。

二、项目概况

1、基本信息

项目位于有北京“CBD后花园”之称的朝阳区百子湾,交通便利,紧邻东四环,多条地铁线路环绕,距7号线大郊亭站800米,距1号线四惠站、14号线九龙山站约1300米。

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项目总占地43080平方米,是集酒店式服务公寓、大型购物广场和5A级智能化写字楼为一体的建筑综合体,总建筑面积为197425平方米,待售标的为综合建筑物1号楼底商一至二层,面积合计12405.78平方米。

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2、物业情况

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三、区域市场

1、北京房地产市场

2022年1月,仲量联行发布了《2021年第四季度北京房地产市场回顾报告》。报告显示,在过去一年复苏势头持续增强的情况下,北京稳定向好的经济基本面,极具韧性的优质资产,以及长期的增长前景,将会吸引投资者越发看好北京商业地产市场。

办公楼市场方面,以内资TMT行业为主力的强劲市场需求推动项目快速去化,活跃的市场需求使得整体市场空置率下降1.0百分点至11.7%,整体市场空置率已恢复至2019年末疫情前的水平。

在投资市场,市场活跃度和流动性持续提升,全年成交总额超过600亿元,该水平为过去五年第二高值,仅次于疫情前2019年的800亿元。办公物业投资热度不减,全年成交占比约56%,成交金额最高案例为二季度以90.6亿元出售的SK大厦。

北京强劲的基本面增强了资本信心,预计2022年将有更多优质物业进入市场,市场交易将更为活跃。

零售地产方面,市场空置率已恢复至疫情前水平,市区市场租金逐步止跌回稳。第四季度,北京市区零售地产项目租金保持平稳,租金环比略降0.1%。市区市场中领先的优质项目营业额稳健增长,使得更多业主进一步上调租金,核心市场表现优于预期,其租金环比上涨0.4%。餐饮行业持续成为市场主力需求来源,在2021年第四季度零售业态新开业面积中占比超40%。北京市市区新增商业项目有限,存量改造类项目成为市场供应的重要组成部分。

2、北京CBD

零售地产方面,市场空置率已恢复至疫情前水平,市区市场租金逐步止跌回稳。第四季度,北京市区零售地产项目租金保持平稳,租金环比略降0.1%。市区市场中领先的优质项目营业额稳健增长,使得更多业主进一步上调租金,核心市场表现优于预期,其租金环比上涨0.4%。餐饮行业持续成为市场主力需求来源,在2021年第四季度零售业态新开业面积中占比超40%。北京市市区新增商业项目有限,存量改造类项目成为市场供应的重要组成部分。

3、百子湾商圈

项目周边3KM范围市场分析:

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百子湾商圈,地处 CBD由西向东、由北向南的延长线上,是由东四环崛起的重要商圈之一,百子湾商圈是对东四环大区域商业成熟度的巨大促进,为东四环区域的发展、CBD的成熟注入新的活力。2021年11月,百子湾商圈大成国际中心写字楼出租均价4.38元/㎡·天,环比上涨27.7%,写字楼出售均价16939元/㎡,环比上涨4.52%,静态投资回报率约为11年。

 

四、收益初算

租金单价假设:租金单价4元/平.天;

增长率假设:每三年递增5%;

首年收益预估:首年租金收益1811万元;

25年毛利预估:预计25年毛利收益约23,238万元。

五、综合评价

1、项目优势

(1)收益保障

带租约出售,购入即可获取稳定收入,无需前期招商投入。

(2)设施完善

物业现状良好,商业餐饮设施齐全,适用各种业态。

(3)车位充足

地上380个,地下800个停车位,满足各类客群需求。

(4)客流量大

项目周边社区众多,多年来形成大量稳定客群,消费水平高于其他区。

2、外部机遇

(1)商业成熟

周边人口密集,商业成熟,商务氛围浓厚。

(2)位置优越

距CBD核心区仅3KM,交通方便,性价比高。

(3)市场回暖

北京商业地产市场已恢复至疫情前水平, 租金回升, 2022年市场将更为活跃。

交易方式: 资产转让
规划用途: 商业
使用权类型: 出让
交通情况: 临近地铁站;临近公交站点
土地面积: 面议 租赁到期日: 面议
标准层高: 面议 年租金: 面议
当前建筑面积: 12405.78平方米

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