一、交易条件

转让底价86005.26万元，一次性支付，保证金25800万元。

二、公司简介

北京首创阳光房地产有限责任公司，2000-11-13成立，注册资本10000.00万元人民币，法定代表人是吴海涛，注册地（住所）为北京市怀柔区开放东路13号院4号楼第三层办公区302室。

经营范围：房地产开发；商品房租售；出租办公用房；商业用房；房地产信息咨询；物业管理；企业管理；经济信息咨询；施工总承包、专业承包、劳务分包；技术开发、转让、推广、咨询、服务；销售机械设备、电器设备、五金交电。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

三、股权结构

四、对外投资

五、财务状况

六、重要信息披露

（1）北京首创阳光房地产有限责任公司账下投资性房地产华远大厦4层15、39号，面积1134.60平方米，北京首创阳光房地产有限责任公司成立时北京阳光房地产综合开发有限公司（曾用名：北京阳光综合房地产开发公司）以净资产出资，其中包括该房产。截至评估基准日，证载权利人为北京阳光房地产综合开发有限公司（曾用名：北京阳光综合房地产开发公司），未做产权变更；

（2）北京首创阳光房地产有限责任公司拥有位于驼房营住宅小区（梵谷水郡）项目14#楼5—6层公建房屋及5#、6#楼地下29套产权房的经营管理及收益权，未在北京首创阳光房地产有限责任公司账表体现，属表外资产。该房产产权持有单位为北京电子城有限公司。2004年10月28日，北京电子城有限公司与北京首创阳光房地产有限责任公司签订《“电子城驼房营住宅小区”项目合作协议》，约定双方成立联合项目部，共同运作电子城驼房营项目。项目净利润（含可售共建面积分配）北京电子城有限公司得40%，北京首创阳光房地产有限责任公司得60%（该项目已经售罄）。项目售罄后，项目中的不可售公建权属均办理至北京电子城有限公司名下。2010年3月18日，北京电子城有限公司与北京首创阳光房地产有限责任公司签订协议书，协议约定将驼房营住宅小区（梵谷水郡）项目不可售公建14#楼5—6层公建（1114.96平方米）、F1、F3地下人防车库（340个车位）及2#、5#、6#楼地下53间产权房的经营管理及收益权进行划分，其中14#楼5—6层公建房屋及5#、6#楼地下29套产权房的经营管理及收益权归北京首创阳光房地产有限责任公司所有，并约定在经营管理中，如需北京电子城有限公司出具相关手续，北京电子城有限公司应及时提供。截至评估基准日，上述经营管理及收益权归属北京首创阳光房地产有限责任公司的房产中14#楼5—6层公建部分已出租，5#、6#楼地下29套产权房为住宅的普通地下室配套，由于不符合北京市人民政府发布的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》中第四条的相关规定，不允许出租。本次评估将已出租的14#楼5—6层公建部分的未来收益权进行了评估；

（3）北京瑞景阳光物业管理有限公司为北京首创阳光房地产有限责任公司的五级参股子公司。北京瑞景阳光物业管理有限公司将其名下坐落于朝阳区十里堡乙2号院5号楼的两块土地及其附着房屋作为融资计划的抵押物，土地证号为京朝国用（2015出）第00107号和京朝国用（2013出）第00294号，抵押期限为2014年7月17日至2028年8月30日。2号院6号楼B2-B3层因暂未办理房产证，经核实，产权归北京瑞景阳光物业管理有限公司所有；

（4）北京枫树置业有限公司为北京首创阳光房地产有限责任公司的四级控股子公司。北京枫树置业房屋建筑物中的2、3号公建尚未办理房产证，企业拟于枫树家园二期项目建设完毕后一同办理房产证。被评估单位提供了工程建设资料、竣工资料等权属证明资料，证明上述无证房屋确实为被评估单位所有，并承诺这部分未办理权证资产取得来源合法，产权归其所有，不存在权属纠纷，申报评估的面积与实际相符。北京枫树置业于2020年6月完成一期项目的土地增值税汇算清缴工作，至本次报告出具日，被评估单位尚未开展二期项目的土地增值税汇算清缴工作。本次评估已考虑一期项目土地增值税汇算清缴对本次评估结论的影响，未考虑二期项目已售房地产（包括至评估基准日已结转收入和未结转收入但已经实现预售两部分）土地增值税汇算清缴对本次评估结论的影响；

（5）北京丰时乐投资管理有限公司为北京首创阳光房地产有限责任公司的五级全资子公司。北京丰时乐投资管理有限公司于2014年3月于北京市朝阳区禧瑞都项目购置了朝阳区139号院4#1单元2601公寓，购置价款44,738,680.00元，建筑面积390.2平方米，截至评估基准日，因计划交易转让，尚未办理产权登记；

（6）北京冠捷基业投资管理有限公司为北京首创阳光房地产有限责任公司的四级全资子公司。北京冠捷基业投资管理有限公司于2014年3月于北京市朝阳区禧瑞都项目购置了朝阳区139号院4#2单元2601公寓，购置价款45,782,800.00元，建筑面积398.52平方米，截至评估基准日，因计划交易转让，尚未办理产权登记；

（7）诚成置业有限公司为北京首创阳光房地产有限责任公司的六级参股子公司。诚成置业有限公司与国兴环球土地整理开发有限公司存在纠纷诉讼，纠纷原因为国兴环球土地整理开发有限公司对双方于2010年8月签订的《香河县安头屯新农村建设合作协议书》、2010年9月签订的《香河县安头屯新农村建设配套用地使用协议书》，及2013年3月签订的《香河县安头屯新农村建设合作协议补充协议》未能履约。关于双方合同纠纷一案，河北省高级人民法院已于2015年9月9日作出（2014）冀民初字第7号民事判决书，该判决书已生效，诚成置业有限公司胜诉。目前的还款计划对方并未按期执行，诚成置业已向河北省香河县人民法院申请恢复强制执行程序；

（8）北京金泽房地产开发有限公司为北京首创阳光房地产有限责任公司的二级参股子公司。北京金泽房地产开发有限公司固定资产—车位，房产证证载面积为10079.64平方米，其中，纳入本次评估范围的车位建筑面积2597.39平方米（数量40个）。其余部分历史年度已出售，尚未分割变更产权；

（9）北京永盛智达投资管理有限公司为北京首创阳光房地产有限责任公司的五级控股子公司。截至评估基准日，北京永盛智达投资管理有限公司的可供出售金融资产科目，投资成本为100,000,000.00元，账面净值为13,746,498.65元，为北京永盛智达于2014年1月投资的合伙企业，持股比例为39.84%。截至报告出具日，企业未提供合伙公司及下属子公司的经营数据，出于谨慎性考虑，本次评估按投资成本列示；

（10）北京品汇投资管理有限公司为北京首创阳光房地产有限责任公司的三级全资子公司。截至评估基准日，北京品汇投资管理有限公司的可供出售金融资产科目账面余额为9,000,000.00元，为北京品汇于2015年9月购买的优客工场（北京）创业投资有限公司0.529%的股权，投资成本900万。截至报告出具日，评估人员经公开信息查询到的最新融资信息为2019年4月龙熙地产对优客工场追加投资2亿元人民币，投后估值为210亿人民币，但企业未能提供最新的增资协议，故按照目前最新公开数据210亿的投后估值作为优客工场的整体价值，品汇增资后对应的持股比例采用原始出资额占最新注册资本的占比所得，即品汇的最新持股比例为0.295%。本次评估按增资后优客工场的投后估值乘以品汇对应的持股比例确认评估值；

（11）定安新中安房地产有限公司为北京首创阳光房地产有限责任公司的四级控股子公司。定安新中安房地产有限公司因归还股东借款为由进行贷款，贷款期限自2017年3月13日至2021年9月13日。

七、项目图片