一、交易条件

转让价格95183.096104万元，一次性付款，保证金28000万元。

二、公司简介

企业名称：上海君欣房地产发展有限公司

注册地(地址) ：上海市杨浦区控江路1717号6层

法定代表人：何骞敏

企业类型：有限责任公司（内资）

成立时间：2003-03-06

注册资本：24,155.990000万元人民币

经济类型：国有控股企业

公司类型（经济性质）：有限责任公司（内资）

经营规模：小型

统一社会信用代码或组织机构代码：913101107476371065

经营范围：房地产开发、经营，物业管理；建筑材料，金属材料，装潢材料，电器机械及器材销售，停车场库经营管理，商务咨询，自有房屋租赁（不得从事金融租赁），会务服务。 【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

职工人数：4

原股东是否放弃优先受让权：全部放弃

三、君欣时代广场

1、项目位置

君欣时代广场位于上海市杨浦区控江路1677号，地铁8号线鞍山新村站和江浦路站中间，东临双辽路，与新华医院隔路相望，南接项目一期君欣豪庭，西靠许昌路，北贴控江路，与假日百货毗邻。

2、项目规划

总用地面积：14885平方米（约合22.3亩）

容积率：3.5

总建筑面积：72023平方米

其中：

地上建筑面积（不包括110KV变电站1500平方米）：53243平方米

地上计容积率建筑面积：52000平方米

其中：商业建筑面积：30200平方米

办公楼建筑面积：21800平方米

地上不计容积率建筑面积：1243平方米

其中：屋顶建筑面积：283平方米

架空层建筑面积：580平方米

外保温建筑面积：380平方米

地下建筑面积：19780平方米（不计容积率）

规划布置：沿控江路侧布置东中西三幢商场（东商场东临双辽路，西商场西靠三峰大厦)，商场地上五层，地下二层，东、西商场可通过架空层与中间商场连通，地下二层均互通，地下一层为商场，地下二层为车库。东商场上部为6-23层的办公塔楼，靠双辽路一侧另布置2层高110KV电站一座。

建筑面积详情见下表：

3、产品品质

商场主体为三段五层裙房，建成后将集购物、餐饮、娱乐、休闲、服务全方位现代服务业为一体的商业用房，采用中央空调系统。商场建筑总高为24米，其中，1层高5.1米，2-5层高4.5米。商场2的第二层设连廊与商场1和商场3相连。

办公楼为甲级写字楼，共18层，总高99.47米，位于商场3的6层至23层，层高3.8米，层建筑面积在919-1170平方米之间，采用VRP空调系统，设客运电梯6部，货运兼消防电梯1部。

地下一层为商业用途，并在中段设有下沉式广场，可使控江路上人流直接进入地下一层。地下二层为机械式停车库，设计停车数为419辆，加上地面停车9辆，总机动车停车数为428辆。

四、君欣豪庭

1、小区描述

君欣豪庭由高层住宅、办公楼及商业用房构成。项目位于上海市杨浦区东至双辽路、南至伊东苑、西至许昌路、北至控江路，建设用地面积29769平方米。

2、小区详情

地址：上海市杨浦区许昌路1588弄

物业类型：公寓

建筑类型：高层

开发商：上海君欣房地产发展有限公司

物业公司：金辉物业

竣工日期：2009-12

总建筑面积：117058平方米

容积率：2.50

绿化率：32%

停车位：629

物业管理费：1.98 元/平方/月

3、周边配套

公交：80路、960路、103路（区间）、103路、6路。

轨道交通：八号线鞍山新村站、江浦路站。

学校：本溪路幼儿园（分部） 、本溪路幼儿园（总部）、东亚进修学院、许昌路第五小学。

商场：假日百货 、上海三百（集团）有限公司 、和平商厦 、真丝商厦（杨浦店） 、上海海烟商厦。

银行：平安信用卡便利还款点、中国工商银行、深圳发展银行、中国农业银行、中国银行、上海浦东发展银行控江支行 、中国建设银行。

医院：华氏门诊部 、新华医院 、江浦地段医院 、鞍山门诊部 、医联门诊部 、上海医联整形医院 、四平地段医院 、凤城地段医院。

餐厅：尖东港式餐厅、麦当劳餐厅、必胜客餐厅、耶里夏丽本溪店。

娱乐：亚马逊桑拿会所、和平公园。

五、财务状况

六、股权结构

七、重要信息披露

（一）其他披露内容

1、本次交易转让底价由上海君欣房地产发展有限公司100%股权及转让方上海市工业区开发总公司（有限）对标的公司人民币56460.849294万元债权组成，合计转让底价为人民币95183.096104万元。其中：上海君欣房地产发展有限公司100%股权转让底价为38722.24681万元，上海市工业区开发总公司（有限）对标的公司人民币56460.849294万元债权转让底价为56460.849294万元。

2、本次交易各股东成交价款按照《上海君欣房地产发展有限公第四十一次股东会决议》分配。如本次交易形成竞价，价格增值部分属股权溢价。

3、根据《上海市国有土地使用权出让合同》及《上海市杨浦区控江路1677号地块国有土地使用条件》，控江路1677号地块土地用途为商办、住宅、变电站，在土地使用期限内，未经土地出让人批准，不得拆除、改建或重建本地块上的公共设施和地上建筑物。

（二）重大债权债务事项

截至评估基准日2022年5月31日，标的公司上海君欣房地产发展有限公司合计应付转让方上海市工业区开发总公司（有限）人民币56460.849294万元。

（三）提示提醒等内容

1、上海君欣房地产发展有限公司长期借款是以公司拥有的君欣时代广场作抵押向中国建设银行股份有限公司上海市杨浦支行取得的借款，抵押物权证编号为沪（2019）杨字不动产权第007819号，位于控江路1717号、双辽路391_1号和控江路1777号，抵押面积为72,063.60平方米，至评估基准日，上海君欣房地产发展有限公司向中国建设银行股份有限公司上海市杨浦支行借款余额包含利息是432,999,068.76元。本次评估对投资性房地产和固定资产—房屋建筑物采用市场法和收益法进行评估，本次评估未考虑该项对评估结果的影响。

2、上海市工业区开发总公司（有限）按照账面实收资本持有被评估单位的股权比例为56.00%，但对应二期项目君欣时代广场的实际收益权为72.50%；上海工业投资集团置业有限公司按照账面实收资本持有被评估单位的股权比例为28.00%，但对应二期项目君欣时代广场的实际收益权为17.50%；上海欣益房地产有限公司按照账面实收资本持有被评估单位的股权比例为16.00%，但对应二期项目君欣时代广场的实际收益权为10.00%。各股东实际收益按照君欣第四十一次股东会决议进行分配。

3、上海君欣房地产发展有限公司作为原告就拖欠房屋租金将泓展（上海）餐饮服务有限公司等告上法院。评估报告日，与泓展（上海）餐饮服务有限公司等的诉讼正在进行；与上海创石百货有限公司等的诉讼法院已经判决，被评估单位胜诉，但是发现“对方账户内没有财产，无法强制执行，执行后未发现资产”。审计对被告方存放在被评估单位的押金为限结转了收入。本次评估按照审计的口径处理。

4、其他详见评估报告。

（四）管理层拟参与受让意向

否

八、项目图片