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上海春日置业有限公司50%股权及相关债权 发布时间: 2022-11-25
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项目性质:

国有

所在地区:

上海市

交易金额:

52005.40万元

截至日期:

2022-12-21

剩余时间:

已过期

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概要及推荐理由

推荐人:

周先生

标 签:

股权 土地项目 房地产业 住宅项目 地点标签 一线城市 长三角 上海 房地产开发

(1)上海春日置业有限公司负责上海市黄浦区21街坊项目的开发建设,南地块占地面积13,974㎡;北地块位占地面积6,316㎡。截止目前,项目仍处于动拆迁过程中。(2)2017年6月30日,黄浦区21号街坊地块北块全面完成征收工作。(3)黄浦区北21号街坊A块(南块),项目总建筑面积62709平方米。其中住宅建筑面积45256平方米(1幢6层框架剪力墙结构多层住宅,1幢9层剪力墙结构小高层住宅,1幢32层剪力墙结构高层住宅),商业用房建筑面积4702平方米(1幢5层框架结构商业用房),含地下建筑面积8630平方米(地下车库及其他用房等)。
项目简介 项目详情 受让条件

一、交易条件

转让价格52,005.401176万元,一次性付款,保证金15,600万元。

二、公司简介

所属行业:房地产业

成立时间:2001-08-03

注册地(地址):上海市黄浦区宁海东路200号512室

经营范围:房地产开发经营,自有房屋租赁,建筑材料,装潢材料,五金交电。【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】

注册资本:9,000.00万元

经济类型:国有控股企业

经营规模:中型

法定代表人:沈伯霖

统一社会信用代码/组织机构代码:91310101729368854R

职工人数:3人

是否含有国有划拨土地:否

三、土地开发项目

上海春日置业有限公司负责上海市黄浦区21街坊项目的开发建设,南地块占地面积13,974㎡;北地块位占地面积6,316㎡。截止目前,项目仍处于动拆迁过程中。

1、黄浦区21街坊北块

根据《黄浦区21街坊北块居住房屋征收补偿方案》, 黄浦区21街坊北块房屋征收的范围包括:东至新昌路,西至北京西路347号,南至新昌路205号,北至北京西路。具体为:新昌路205号-257号(包括215弄全部、245弄全部),北京西路311号-347号(包括335弄全部)。

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2017年6月30日,随着21号地块北块最后一户的签约搬迁,黄浦区21号街坊地块北块全面完成征收工作。

2、黄浦区北21号街坊A块(南块)

黄浦区北21号街坊A块(南块),项目总建筑面积62709平方米。其中住宅建筑面积45256平方米(1幢6层框架剪力墙结构多层住宅,1幢9层剪力墙结构小高层住宅,1幢32层剪力墙结构高层住宅),商业用房建筑面积4702平方米(1幢5层框架结构商业用房),含地下建筑面积8630平方米(地下车库及其他用房等)。

四、股权结构

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五、财务状况

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六、重要信息披露

1、其他披露内容

(1)标的企业原股东不放弃优先购买权。

(2)标的企业其他股东拟参与受让的,应在挂牌期间递交受让申请,并按规定交纳保证金。未在挂牌期间递交受让申请的、未按规定交纳保证金的、未在竞价专场同等条件下行使优先购买权的,视为放弃受让、放弃行使优先购买权。

(3)标的企业拥有黄浦区21号街坊项目的开发运营权,项目属于毛地出让,还在动拆迁过程中,尚没有土地使用权证;在尚未形成净地前,规划指标也因土地合并调整及新规范影响导致具有不确定性;项目尚有长征医院一栋办公楼和一间门面药房长期以来一直未达成动迁协议;项目有多栋建筑物涉及历史风貌保护建筑待规划局最终认定;项目所涉60套动迁安置房需按动迁政策使用,无法确保办理在标的企业名下。

(4)上海春日与上海华盛建设发展有限公司及上海稳发房地产开发经营有限公司签订的《协议书》,详见上海联交所备查文件,因签订协议至今间隔时间较长,华盛大公馆也已建成交付业主多年,项目面临与华盛公司、华盛大公馆业委会缺乏沟通渠道、协调困难、双方小区建设标准不同造成管理差异等诸多难题。

(5)本项目挂牌价为人民币52,005.401176万元,其中50%股权部分对应的转让底价为人民币36,500万元,债权部分人民币15,505.401176万元,若本项目形成竞价,成交价格的增值部分属于股权部分的溢价。

(6)本次评估的对象为上海中星(集团)有限公司持有的上海春日置业有限公司50%股东权益价值,评估价格为33160.46万元。

2、重大债权债务事项

(1)标的企业申请贷款的《银团贷款合同》详见上海联交所备查文件。

(2)根据2022年11月1日的股东会决议,上海虹甬企业管理有限公司向标的企业注资人民币1,005,050,431.21元,该笔资金计入资本公积科目,截至2022年11月11日,该部分资本公积对应的权益全部归属于上海虹甬企业管理有限公司独享。(上述事项详见《审计报告》及《股东协议》)。根据同股同权合理性原则,受让方须就该部分资本公积金额根据其持股比例实际承担,具体要求详见前述“产权转让涉及的债务债权处置要求”。

(3)截至 2022 年 11 月 11 日,标的企业向股东上海虹甬企业管理有限公司拆借资金205,550,439.53元。根据同股同权的合理性,受让方须就该部分拆借资金金额根据其持股比例实际承担,具体要求详见前述“产权转让涉及的债务债权处置要求”。

商定程序报告:

标的企业截止2022年11月11日应付上海中星(集团)有限公司的借款利息余额为155,054,011.76元。

3、提示提醒等内容

审计报告和评估报告中的保留意见、重要揭示、特别事项说明中涉及转让产权的提示提醒等内容:

审计报告:

(1)动迁安置房中有 60 套位于开兴路繁兴路的房产,共计 27,491,733.30 元,系动迁过程中,上海市土地储备中心、上海九韵置业有限公司(以下简称“九韵置业”)签订三方协议,由上海土地储备中心将九韵置业开发的房屋供给标的企业作为黄浦区 21 街坊旧改项目的动迁房源,产证由九韵置业直接办理到动迁户主名下,故该部分房源的产权仍登记在九韵置业名下。

(2)根据标的企业2022年11月1日的股东会决议,股东上海虹甬企业管理有限公司以现金及应收标的企业的债权合计1,005,050,431.21元单方面投入公司,该部分金额不增加注册资本金,全部计入公司的资本公积。截至2022年11月11日,该部分资本公积对应的权益,全部归属于上海虹甬企业管理有限公司享有。

(3)截至 2022 年 11 月 11 日,标的企业共有银团贷款53亿元,其中33亿元已发放贷款。该银团贷款分别由上海弘嘉置业有限公司以其持有的上海鸿旭房地产发展有限公司60,000万人民币股权出质;并由洪根云及洪磊提供连带责任担保;由上海弘明置业发展有限公司及杭州梦溪房地产开发有限公司提供连带责任担保;由上海鸿旭房地产发展有限公司提供连带责任担保,由上海弘久实业集团有限公司提供连带责任担保。

(4)截至 2022 年 11 月 11 日,标的企业向股东上海虹甬企业管理有限公司拆借资金205,550,439.53元。

(5)截至 2022 年 11 月 11 日,标的企业对上海中星(集团)有限公司的其他应付款余额为155,054,011.76,系尚未偿还的借款利息。

(6)截至 2022 年 11 月 11 日,标的企业已发生的动拆迁支出为2,528,270,482.81元,其中南块动拆迁支出 917,172,435.09 元,北块动拆迁支出 1,611,098,047.72 元,南块系委托上海新鑫动拆迁有限公司进行拆迁,目前仅剩长征医院两栋房屋尚未完成拆迁;北块系委托上海市黄浦区建设和交通委员会进行征收,双方对北块的拆迁支出还未确认,待双方确认后拆迁成本可能还会发生变动。

(7)标的企业向上海中星集团怡城实业有限公司租赁位于上海市北京西路 95 号的 1601-1606 室房屋,租赁期自 2019 年 10 月 1 日起至 2022 年 9 月 30 日止,月租金为131,181.00 元,年租金为 1,574,172.00 元,不含税年租金为 1,444,194,48 元。合同到期后,双方签订新的租赁合同,租赁期自 2022 年 10 月 1 日起至 2023 年 12月 31 日止,月租金为 139,409.00 元,合同租金总额为 2,091,135.00 元,不含税合同租金总额为 1,918,472.48 元。

(8)截至 2022 年 11 月 11 日,标的企业无需要披露的重大承诺事项。

(9)截至 2022 年 11 月 14 日,标的企业无需要披露的重大资产负债表日后非调整事项。

七、项目图片

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交易方式: 股权转让
控制权: 参股
发展阶段: 初创期
转让/增资的股比: 50.00%
1.意向受让方应为依法设立并有效存续的境内企业法人。2.本项目不接受联合受让主体,不可分拆受让、且不得隐名采用委托或信托等方式参与交易。3.意向受让方应具有良好的财务状况和支付能力,在向上海联合产权交易所递交举牌申请的同时需提供银行出具的时点为本产权转让信息发布期内金额不低于挂牌转让价格的存款证明(若为多家银行开户需提供同一天的银行存款证明)。4.意向受让方应具有良好商业信用,无不良经营记录。5.意向受让方应符合国家法律、法规规定的其他条件。6.除有法律法规规定外,标的企业其他股东行使优先购买权的受让资格不受上述“受让方资格条件”的限制。

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