概要及推荐理由
李然
住宅项目 土地项目 房地产业 股权
一、交易条件
(1)转让底价:100,968.221335万元。
(2)保证金:30,000.00万元。
(3)首期付款。最终受让方在《转让协议》签订之日起5 个工作日内将股权转让价款的51%及债权转让价款中的26545.221335 万元(含已付保证金)支付至天津产权交易中心指定账户;第2 笔付款。最终受让方在《转让协议》签订之日起30 日内,将长城置业债权转让剩余价款20000 万元支付到长城置业指定账户,按约定还款路径操作。该20000 万元委托贷款债权按委贷合同约定的应计利息由长城置业所有并收取。成源置业于受让方支付该债权价款同日向长城置业支付剩余应计未付的该部分委贷利息。第3 笔付款。最终受让方在《转让协议》签订之日起45 日内,将长城辽宁分公司债权转让剩余价款35000万元,及按《转让协议》签订日之前公布的最近一期LPR (一年期)计算的分期付款期间利息一并支付给长城辽宁分公司。
末期付款。最终受让方在《转让协议》签订之日起60 日内,将49%股权转让价款,及按《转让协议》签订日之前公布的最近一期LPR (一年期)计算的分期付款期间利
息一并支付给中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司。
二、项目简介
辽宁成源置业有限公司(下称“成源公司”)成立于2008年5月,注册资本34354.47万元,为中国长城产管理股份有限公司控股,股权占比95.24%,北京万方源房地产开发有限公司股权占比4.76%,公司主要经营范围是房地产开发、销售、自有产权房屋租赁。
成源公司现开发项目为沈阳苏家屯项目,位于沈阳市苏家屯区雪莲街沿线,属于商业住宅用地,总用地面积162261㎡,总规建筑面积418600㎡,项目经规划设计拟分三期开发,现在建工程为项目一期,总建筑面积168012㎡,共15栋单体建筑,其中包括2栋30层高层、4栋7+1多层、7栋5+1多层、1栋2层商业网点,预计工程将于2018年整体竣备验收,目前正在进行开盘销售准备工作。
三、财务数据
四、重大事项(摘取部分)
评估报告中的特别事项说明:
1.“成源花园”项目一期商品用房15#楼因超出报规面积,截止评估基准日尚未取得《商品房预售许可证》,15#楼预测绘建筑面积为3,146.72平方米,对超报规的住宅面积被评估单位拟在未开发地块方案报批时,在地块总的经济技术指标中进行平衡,进而取得15#楼的《商品房预售许可证》。因此本次对15#楼的评估面积以委托人提供的预测绘建筑面积为准,未考虑此事项可能对评估结果的影响。
2.“成源花园”项目土地面积162,261.00平方米,2010年7月12日苏家屯区政府向成源置业交付52,728.00平方米土地, 2011年12月31日交付60,000.00平方米土地,截止评估基准日尚有49,533.00平方米土地未能完成净地交付,本次评估是在假设该部分土地在后期建设中能够按时交付的基础上进行的,未考虑此事项可能对评估结果的影响。
3.成源花园项目原规划分三期开发,一期于2011年10月动工,施工临时用水采用在现场打设自备井取水,但未向相关部门完善相关用水手续,后续将按一期工程建筑面积补缴施工用水费用,目前无法预计此补缴金额,本次评估未考虑临水补缴金额可能对评估结果的影响。
4. 2016年11月3日阜新崇光房屋开发有限公司起诉辽宁成源置业有限公司关于转让合同纠纷与腾迁案件, 2017年4月5日一审判决[(2017)辽0921民初2423号],成源置业赔偿阜新崇光损失合计1175.1466万元,法院强制执行从成源置业银行账户划转;2017年10月27日二审判决[(2017)辽09民终794号]维持原判;2018年11月12日再审判决[(2018)辽民再24号]撤销一审二审判决,成源置业赔偿阜新崇光损失合计921.484万元,改判后阜新崇光需回转成源置业款项253.6626万元,截止评估基准日该部分款项尚未执行转回。根据法院判决文件规定,如果阜新崇光未按该判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本次评估未考虑期后根据此判决可以收回执行款对评估结论的影响。
5. 2017年12月成源投资就委托合同纠纷将成源置业起诉至沈阳市沈河区人民法院,要求法院判令支付项目管理费和利息累计12,899,774.00元。成源投资申请了财产保全并提供担保,受诉法院于2018年1月下达财产保全裁定书。后据负责处理此案的中国长城资产管理公司辽宁省分公司反馈,法院已将成源置业苏家屯项目一期高层10号楼(雪莲街116号)中的31处房产查封,包括住宅28处、商业3处,累计面积3701.85平方米,目前此案已撤销一审判决,发回沈阳市沈河区人民法院重审。
交易方式: | 股权转让 |
控制权: | 全资或绝对控股 |
发展阶段: | 种子期 |
转让/增资的股比: | 面议 |
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