一、交易条件

转让底价24,944.650700万元，一次性付款，保证金7,483.395210万元。

二、项目位置

标的位于上海市普陀区曹杨路540号。

三、项目基础数据

不动产登记证号：沪房地普字（2004）第045913号

土地性质：国有土地

房屋性质：市场化商品房

房屋规划用途：办公

实际用途：办公

房屋建筑面积：14841.3平方米

房屋结构：钢筋混凝土结构

四、投资价值分析

1、标的位于地铁3号线、4号线和11号线的换乘站，交通极为便利。乘坐地铁3站地即可到达上海西站。附近的公交站点有：01路、36路、40路、44路、62路*（原62路、562路合并）、63路、69路、94路、105路、106路、129路、136路、216路、224路、309路（夜宵线）、319路（夜宵线）、321路（夜宵线）、340路（夜宵线）、706路、717路、737路、740路、742路、743路、768路、826路*（原北安线区间）、829路、837路、838路、846路、876路、909路、923路、948路、950路、951路、966路、北安线、北安跨线班车、沪钱专线*、陆安专线、陆安专线（高速）、陆安专线（高速B线）。

2、周边配套设施齐全，商业氛围浓厚。

（1）学校:上海南洋进修学校

（2）商场：银宫商厦、玖琪商场、长城·弘基/广场、JJ数码电玩、苏宁电器曹杨路店、武宁百货、服适佳商场、曹阳商场、协亨手机连锁(曹杨路店)、IMAGO我格广场

（3）银行: 上海银行普陀支行、建行曹杨路支行、民生银行曹杨支行、中国建设银行(曹杨路支行)、农行谈家渡支行、上海银行股份有限公司白玉支行、上海银行ATM、农行普陀支行、工行联合大厦支行、民生银行ATM

（4）超市：良友金伴(曹杨店)、全家便利店(中山北路二店)、好德便利(白玉店)、利路百货经营部、普陀区任乐食品商店凯旋路店、喜士多(兴培店)、华联超市NO.3133、喜士多(武宁路店)、罗森(曹杨路店)、良友金伴(曹杨一店)

（5）餐饮：肯德基(曹杨路店)、85度C(曹杨路店)、三商巧福(曹杨店)、避风塘(曹杨路店)、三味靓烫、武宁路烧烤摊、约翰牛(曹杨路店)、合盛源特色砂锅、西宫杂货店、澳门豆捞坊

五、重要信息披露

1.在对房地产进行评定估算时，未考虑在评估基准日后可能发生的合并、分拆、动拆迁等情况对评估价值的影响。

2.本次评估结果包含增值税（转让方应支付的增值税）

3.本次评估结果未考虑除增值税以外其他交易税费对评估价值的影响。

4. 上海市普陀区曹杨路540号底层部分、四层、19-23层、26-28层办公房地产，其所在的中联大厦由原中国人民建设银行上海市房地产公司开发建设，该大厦平面布置呈凹凸多边形，房间以电梯间为核心呈环状布置，两侧设安全楼梯并配置消防电梯，周边环以过道走廊连接，造成公共分摊面积较大，房屋得房率偏低（约为54％左右，一般同类型、同档次的办公物业得房率约为65-75％）；中联大厦虽为办公类物业，但由于各办公区域分隔墙体过密（房型类似于住宅格局，属于商住楼类型），不适合办公区域的集中布置，已不能有效满足现代企业办公要求；作为办公物业，中联大厦的中央空调仍采用“风机盘管”的送风形式，已显落后不适用，且占用房间内部使用面积；另中联大厦楼层公共部位原设计缺乏卫生设施（其卫生间均在各房间内），与现代商务楼的环境卫生要求不符，不能有效满足办公要求。这些缺陷直接造成中联大厦物业品质的整体降低，再加上相关附属配套设施的老化（上下水、电梯、中央空调系统），其租售价较之同区域、同类型的物业有较为明显的差距，且上述办公房地产内部均已分割或者拆除隔墙打通作为健身房、影音室、密室逃脱、教育培训机构经营使用，造成办公环境混乱、嘈杂，本次评估已考虑上述相关附属配套设施的老化因素对评估价值的影响，但未考虑上述办公房地产内部均已分割或者拆除隔墙打通因素对评估价值的影响，提请报告使用人予以关注。

5. 根据委托人提供的沪房地普字（2004）第045913号《上海市房地产权证》记载以及评估人员现场勘察，上海市普陀区曹杨路540号底层部分办公房地产，法定用途为办公楼，但现状作为临街商铺使用，内部进行接通燃气、增加配电容量、油烟排风管道、排污管道，本次评估仍按法定用途，适当考虑现状使用因素进行评估，提请报告使用人予以关注。

6. 根据委托人提供的沪房地普字（2004）第045913号《上海市房地产权证》记载以及评估人员现场勘察，上海市普陀区曹杨路540号底层部分、四层、19-23层、26-28层办公房地产均已可办理分套（室）、亦可分套（室）转让，应委托人要求列入本次评估范围内的上述办公房地产采用整层转让方式出售，本评估报告评估结果已考虑上述房地产整层转让方式对评估值的影响，提请报告使用人予以关注。

六、项目图片

1.意向受让方应为依法设立并有效存续的企业法人、其他经济组织。 2.本项目接受联合受让主体，联合受让主体各方都应当符合受让方资格条件，且不得采用委托或信托等方式参与交易。联合体各方应当签订联合受让协议，明确联合体各方承担的责任及相互间的连带责任。 3.意向受让方应具有良好的财务状况和支付能力。 4.意向受让方应具有良好商业信用，无不良经营记录。 5.符合国家法律、行政法规规定的其他条件。