一、地理位置

1、标的房产的位置

标的房产位于武汉市武昌区后长街，地处目前正在修建中的地铁5 号线上，总建筑面积1.7万多平方米。2021年通车后，项目距彭刘杨路站约400米。项目原规划为商住两用楼。整体位置非主干道排布，在武昌司门口仅属于次级商圈水平。

2、商圈商业现状：

以服饰业态为主，多为街铺，租金价格参差不齐；商业主要由沿街商铺组成，缺乏具有号召力的单体；商圈内商业业态以服饰类为主。

总体来说：老旧城区，呈老龄化趋势，无大体量的集中型物业，主要由中低档次街铺组成；区域内商业基本依靠居民消费为主。

3、周边景区现状：

标的房产位于武昌古城内，周边名胜古迹众多，有黄鹤楼、首义广场等大量人文遗址；红色记忆，历史革命文化氛围强烈。

二、项目现状

1、实景图片

2、业态分布

从目前业态分布来看，并无统一规划，分布较为杂乱。一层主要以生活配套、餐饮外卖、商超为主；二层主要以休闲娱乐、教育培训、酒店为主。目前一、二层空置面积一共约3500平方米左右。

后续根据商业定位，逐步规整业态，去除不符合商业规划的业态，集中同类型业态，大力引进主力店。

3、目标客群分析

根据目前周边的商业环境观察，周边消费人群主要分为三类：附近居民、在校大学生、游客。

（1）附近居民：

标的房产周边围绕居民区，虽较老旧，但仍可提供所需的便民需求。

基本的生活配套、餐饮外卖占据商场的50％左右。由于周边均为老旧社区，受众年龄层约为40-60岁，消费水平中等偏下。

（2）在校大学生：

附近一公里范围内有音乐学院、武汉大学医学职业技术学院、第四十五中学等。

在校大学生同样也是本项目的一大受众人群，休闲娱乐类业态主要依靠这类人群支撑，目前项目内有一家网吧、一家私人影院，两家酒店，除空置面积外，基本占据二层32的面积。受众年龄层约为22-25岁，消费频率相对较低，但单次消费金额较可观。

（3）游客：

周边大量历史人文遗址环绕，文化底蕴深厚，市井分为浓郁。

标的房产位于武昌古城内，周边名胜古迹众多，有黄鹤楼、首义广场等大量人文遗址。于解放路左侧的大成路是武昌地区著名美食特色街——户部巷。外来游客或旅游季也有不少游客人流。受众年龄层不等，基本约为35一45岁，追求性价比。

4、商业定位

商业定位：邻里商业中心——小型综合体商业。

打造中档小型的综合体商业，逐步由邻里商业向外扩散。

多功能：生活配套、餐饮、休闲、娱乐、教育培训“一站式”需求。

客户特征：“一站式”消费需求。

商业市场：商业业态杂乱，外卖占大头，既不能稳住人流，又拉低整体商业品质，即将面临全面的升级换代。

地理条件：本项目毗邻司门口较为繁华的司门口商圈，有发展小型综合商业体的先天条件。

城市发展：目前政府大力提倡对老旧社区的升级改造，本项目周边的老旧房屋已列入拆迁，周边即将打造开放式公园，未来周边拆除后，对本项目的昭示性有巨大的提升。

主力店带动大量街区商业，着力打造特色主体街区。

通过特色街区建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合引导全新的时尚生活方式，打造体验式特色商业街。

家门口的便利服务，营造舒适、和谐的邻里商业的氛围。

更多休闲娱乐，激发整个综合体的活力、演绎都市中心生活新景象。

利用大型社区人群居住集中、教育资源就近、上课短途便利、运营成本相对便宜等优势吸引教育培训机构，中小型培训机构的绝佳之地。

小结：为后期长远规划，结合经营实际，逐步淘汰不符合业态规划的商家，并改善经营环境，提档升级。