一、交易条件

转让底价11,695.468万元，一次性支付，保证金3,508.00万元。

二、公司简介

天津杰士电池有限公司成立于1992年，隶属于全国知名的日本GS YUASA集团，秉承日本先进生产技术及百余年蓄电池制造经验，现已成为诸多全球知名汽车厂商的优秀配套商，全国后装市场POP服务点多达20000多家，旗下有GS电池、统力电池、统一电池三大品牌。

2018年，由GS-YUASA集团与天津百利机械装备集团在天津南港工业区共同投资建设的天津杰士电池全新工厂，导入尖端技术和先进设备，预计2025年达到32亿元以上的产值，最终达到含EFB电池产品1,000万只以上（960万KVAH）规模。

天津杰士电池，践行清洁生产、关注社会公正、人权、环境等方面的协同发展，通过极具品质的产品与服务，充分展现出企业的价值与潜力，为实现“社会可持续发展”与“企业环保经营”的相互融合而不懈努力。

三、历史沿革

2016年

超1,000万只产能之南港新工厂开工建设中

2013年

第三期扩产完成

2011年

天津统一工业有限公司更名为天津杰士电池有限公司

2005年

第二期扩产完成

2000年

第一期扩产完成

1999年

成为中国铅酸蓄电池行业协会首位外资理事单位

1993年

产品全国范围内全面上市

1992年

天津统一工业有限公司成立

四、主要产品

五、财务状况

六、股权结构

七、对外投资

八、重要信息披露

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：

（一）关于引用其他机构出具报告结论的情况特别说明

1.本次评估报告引用由中审华会计师事务所（特殊普通合伙）于2022 年11 月3 日出具的（CAC 津专字[2022]1516 号）《2021 年度、2020 年度及2019 年度财务报表及审计报告》的审计结论。

（二）关于权属资料不全面或者存在瑕疵的情形特别说明

1．房屋建筑物评估明细表第24-45 项对应的南港的房屋尚未取得房产证。被评估单位提供了工程建设的批准文件、工程预决算等权属证明资料，证明上述无证房屋确实为被评估单位所有，并承诺如果上述房屋产权出现问题愿承担相应的法律责任。上述房屋的建筑面积主要依据被评估单位提供的有关测绘结果、图纸、施工合同、预决算书等资料，并结合评估人员现场勘查确定。

2. 房屋建筑物评估明细表第23 项房屋和构筑物明细表第4 项自行车棚已于评估基准日前拆除，被评估单位未提供相关的固定资产拆除、报废手续。

3. 天津杰士电池有限公司南港工业区土地尚未办理权证，本次依据被评估单位提供的《天津市国有建设用地使用权出让合同》及其补充协议进行评估，且未考虑将来办理产权时需要支付的费用。

根据《资产评估对象法律权属指导意见》的规定，资产评估机构及资产评估专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属确认或发表意见超出资产评估专业人员的执业范围，资产评估专业人员不对评估对象的法律权属提供保证。

（三）关于评估程序受到限制的情形特别说明

1．因存放地点的限制，未能对地下的实物资产进行直接核实，对这类资产，主要通过对企业资产管理的调查、资产形成时的原始凭证、设计图纸、平面布置图、工程对通风及排水等方面的要求以及向固定资产管理人员调查了解来判断该类资产的现状。

2．本次评估范围内各项房屋建（构）筑物、设备资产的技术规格或参数资料，是由被评估单位提供的，对被评估单位申报评估的设备，评估人员尽可能进行了现场抽查核实，对于因工作环境、地点、时间限制等原因不能现场调查的资产，如设备内部构造，评估人员通过向被评估企业有关人员调查、询问或查阅相关记录等方法进行核实。

3. 评估基准日，对于评估明细表中的地下管线、沟槽等隐蔽工程，由于工程的特殊性及复杂性，评估人员主要通过核对图纸、施工合同、预决算书、检测报告、维修记录、运行记录等核实其存在性、技术状态及其权属。

4. 本次评估范围内部分模具，依据被评估单位提供的《模具器具异地存放情况说明》，分别存放于天津冠亚塑料制品有限公司、襄阳市一鸣铅合金精工科技有限公司、沈阳市世发铸件加工有限公司、天津稳泰塑胶有限公司，因天津杰士电池有限公司委托上述公司生产电池配件，生产过程需要利用该类模具，因此这些模具放置在上述公司。结合重要性原则，该部分模具未进行实地盘点，本次依据被评估单位提供的申报明细表、库存表及对应照片进行评估。

（四）关于评估资料不完整的情形特别说明

本项目不存在评估资料不完整的情形。

（五）关于评估基准日存在的法律、经济等未决事项特别说明

1. 天津杰士电池有限公司开发区场区土地使用证记载土地期限终止日为2022 年4月22 日。根据《场地使用合同》（1992 年12 月签署）第七章场地使用期限届满条款约定：

第二十条：场地连同基础设施由甲方（开发区）无偿收回、注销用地者的《土地使用证》；

第二十一条：场地使用期限届满时、乙方（杰士电池）若再使用而同当时开发区之规定不矛盾时、乙方可在期满前六个月向甲方提出续用申请。甲方可同意续用，也可不同意续用。续用年限和价格由甲乙双方协商、并办理续用的有关手续；

第二十二条：场地使用期满、原场地上的建筑物按不同情况、作如下处理：

1）乙方同新的用地者协商、作价转租，若一年内协商不成由甲方无偿收回。

2）根据开发区规划、由甲方收购并由开发区有关部门给予估价。收购价格按照该建筑物残值、加上估价值的二分之一确定。

3）若转租不成，甲方亦不收购，乙方应无条件拆除该建筑物，并清运出开发区。

依据被评估单位介绍土地使用证到期后，将不再使用上述土地，根据与开发区管委会协商，如果有其他单位及个人购买该建筑物，地上建筑物拟按上述第二十二条规定中第2 条进行处理，本次沟通评估价值以建筑物基准日市场价值的二分之一确定。本次评估以此为假设前提，敬请评估报告使用者注意。

2. 根据企业介绍，开发区房屋建筑物及构筑物是否由开发区有关部门收购尚不确定，该事项处于多方沟通洽谈状态。截止报告出具日，多方尚未取得确定结果。若建筑物无购买人，开发区管委会可能要求全部拆除，且无任何补偿。提醒报告使用者注意。

（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系

2018 年7 月30 日，天津杰士电池有限公司（承租方）与东银融资租赁(天津)有限公司（出租方）签订融资租赁合同，合同约定出租方将承租方指定的TTP-342E/243E Pro型号标签打印机2 台（2,998.00 元）、HP1020Plus 型号激光打印机2 台（2,658.00 元）、LB-01 型号计数器模板2 台（7,000.00 元）、Miix320 型号平板电脑2 台（5,200.00）、DS9208型号扫描平台4 台（4800.00 元）、CK3 型号扫描器（无线）10 台（65,000.00 元）、工控线上集成用台式计算机6 台（57,000.00 元）、联想台式计算机1 台（10,000.00 元）、工控含地秤集成软件台式计算机1 台（16,500.00 元）等电子设备，从承租方指定的天津欧迈鸿业科技有限公司购买后租赁给承租人，承租人租借使用该租赁物。合同约定承租双方于天津经济技术开发区南港工业港达路交付安装租赁物，租赁期限36 个月，含税总租金171,156.00 元，租期自2018 年8 月15 日开始，合同约定承租方每月25 日之前支付一次租金（含税）5,296.99 元，其中每期增值税730.62 元。

2018 年7 月30 日，天津杰士电池有限公司（承租方）与东银融资租赁(天津)有限公司（出租方）签订融资租赁合同，合同约定出租方将承租方指定的SCS-3t 型号、SCS-20t型号电子平台称各一式，从承租方指定的天津华北衡器有限公司购买后租赁给承租人，承租人租借使用该租赁物。合同约定承租双方于天津经济技术开发区南港工业港达路交付安装租赁物，租赁期限36 个月，含税总租金39,800.00 元，租期自2018 年8 月15 日开始，合同约定承租方每月25 日之前支付一次租金（含税）1,231.75 元，其中每期增值税169.90 元。

2018 年12 月31 日，天津杰士电池有限公司（承租方）与东银融资租赁(天津)有限公司（出租方）签订融资租赁合同，合同约定出租方将承租方指定的计算机网络系统、考勤与门禁系统，从承租方指定的天津爱德科技发展有限公司购买后租赁给承租人，承租人租借使用该租赁物。合同约定承租双方于天津经济技术开发区南港工业港达路交付安装租赁物，租赁期限36 个月，含税总租金1,248,667.59 元，租期自2018 年12 月31日开始，合同约定承租方于每月25 日之前支付一次租金（含税）38,289.28 元，其中每期增值税5,281.28 元。

2018 年12 月31 日，天津杰士电池有限公司（承租方）与东银融资租赁(天津)有限公司（ 出租方） 签订融资租赁合同， 合同约定出租方将承租方指定的大华牌DH-IPC-HDW1230C-A 型号红外半球摄像机20 只、大华牌DH-IPC-HFW1230M-I2 型号枪式摄像机164 只、大华牌DH-IPC-HFW1230M-I1 型号枪式摄像机45 只、布雷尔牌BL-Ex900xyz 型号防爆枪式摄像机9 只、定制监控杆12 根、定制防水电源箱12 个、H3C牌S700GE 型号核心交换机1 个、H3C 牌S5024PV3-EI-HPWR 交换机12 个、H3C 牌SFP-GE-LX-SM1310 型号千兆单模光模块51 个、H3C 牌S1008 型号收发器1 个、大华牌DH-EVS7036S-R 型号存储服务器2 台、希捷牌ST4000VM000-2AF166 型号硬盘63块、联想牌启天M410 管理电脑3 台、定制大华牌网络监控平台软件1 套、大华牌DH-DSS7000-S16D 型号服务器1 台、定制操作台1 个、德力西牌浪涌保护器9 个、夏普牌LCD-40SF466A 型号40 寸电视1 台、TCL 牌PC201004 型号六类网线27116 米、TCL 牌PJS21020（05）型号六类跳线137 根、TCL 牌PD1124 型号六类配线架17 个、TCL 牌PA2211 型号理线器20 个、汗维牌HWODF48C 型号光纤配线箱3 只、汗维牌LC 型号耦合器104 个、汗维牌HWGYXTW 型号尾纤104 条、自制光纤熔接201 点、国标牌JDG25 型号JDG 管3000 米、汗维牌HW04B 型号光纤盒13 个、汗维牌HWGYXTW 型号光纤跳线28 条、汗维牌GYXTW-04B1 型号单模光纤5258 米，从承租方指定的天津爱德科技发展有限公司购买后租赁给承租人，承租人租借使用该租赁物。

合同约定承租双方于天津经济技术开发区南港工业港达路交付安装租赁物，租赁期限60个月，含税总租金711,137.71 元，租期自2018 年12 月31 日开始，合同约定承租方每月25 日之前支付一次租金（含税）14,444.32 元，其中每期增值税1,992.32 元。

2020 年6 月8 日，天津杰士电池有限公司（承租方）与东银融资租赁(天津)有限公司（出租方）签订融资租赁合同，合同约定出租方将承租方指定的由三菱重工叉车（大连）有限公司制造的FD30NT 型（规格：2 节3 米、实心轮胎）三菱四轮平衡重3.0T柴油叉车2 台，从承租方指定的天津搏鑫力机电设备有限公司购买后租赁给承租人，承租人租借使用该租赁物。合同约定承租双方于天津经济技术开发区黄海路189 号交付安装租赁物，租赁期限36 个月，含税总租金282,000.00 元，租期自2020 年6 月30 日开始，合同约定承租方每月25 日之前支付一次租金（含税）8,859.20 元，其中每期增值税1,019.20 元。

2020 年6 月12 日，天津杰士电池有限公司（承租方）与东银融资租赁(天津)有限公司（出租方）签订融资租赁合同，合同约定出租方将承租方指定的由丰田工业（昆山）有限公司制造的FDZN30 型三吨柴油叉车1 台，从承租方指定的天津丰田叉车销售服务有限公司购买后租赁给承租人，承租人租借使用该租赁物。合同约定承租双方于天津经济技术开发区黄海路189 号交付安装租赁物，租赁期限36 个月，含税总租金140,000.00元，租期自2020 年6 月25 日开始，合同约定承租方每月25 日之前支付一次租金（含税）4,395.70 元，其中每期增值税505.70 元。

2020 年11 月27 日，天津杰士电池有限公司（承租方）以售后回租方式租赁东银融资租赁(天津)有限公司（出租方）由上汽通用(沈阳) 北盛汽车有限公司制造的SGM6521UBA1 型号别克牌乘用车一辆，该车车架号为LSGUA84L3MG012372，租赁期限36 个月，含税总租金261,900 元，租期自2020 年12 月25 日开始，合同约定承租方于每月25 日支付租金，每期租金8,146.72 元（不含税）。

本次评估未考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。

（七）关于评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项特别说明

1. 天津杰士电池有限公司开发区场区土地使用证记载土地期限终止日为2022 年4月22 日，在评估报告日该土地已经过期，敬请报告使用者注意。

2. 由于企业开发区的房屋建筑物尚未确定处理方案，本次按照回收方案进行测算，敬请评估报告使用者注意。

3. 2022 年9 月30 日被评估单位发生火灾，目前统计损失约500 万。本次评估未考虑该事项的影响。

（八）关于本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形特别说明

无

（九）本评估报告未考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价对评估对象价值的影响，亦未考虑流动性对评估对象价值的影响。

（十）其他需要说明的事项

1.本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济环境不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。

2.本评估报告的评估结论未考虑委估资产可能存在的产权登记或权属变更过程中的相关费用和税项；也未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。

3.委托人和相关当事人未及时向评估人员说明对本评估结论可能产生影响的瑕疵事项，而评估人员履行了必要的评估程序无法正常获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

4.在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；

（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；

（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响

九、项目图片