一、交易条件

转让底价51200万元，一次性付款，保证金15000万元。

二、资产概况

项目地点：上海市浦东新区丹桂路999弄20号

1、资产一

不动产登记证号：沪（2016）浦字不动产权第044483号

共有宗地面积：48178平方米

房屋建筑面积：17179.15平方米

房屋总层数：12

使用期限说明：2016年9月22日起2055年12月31日止

2、资产二

不动产登记证号：沪（2016）浦字不动产权第044483号

共有宗地面积：48178平方米

房屋建筑面积：117.36平方米

房屋总层数：12

使用期限说明：2016年9月22日起2055年12月31日止

3、抵债、租赁等他项权利情况

1、根据《上海市不动产登记簿》记载，丹桂路999弄1-4、9-10、12-15、17、19-21号，门卫，垃圾房，车库均已设定抵押担保，抵押权利人中国工商银行股份有限公司上海市张江科技支行，登记证明号沪（2022）浦字不动产证明第14027538号，债权数额770000000元，债务履行期限从2022-3-25至2037-3-24。抵押担保范围：主债权本金（包括贵金属租赁债权本金及其按贵金属租赁合同的约定折算而成的人民币金额）、利息、贵金属租赁费、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、贵金属租赁重量溢价短费、因贵金属价格变动引起的相关损失、贵金属租赁合同出租人根据主合同约定行使相应权利所产生的交易费等费用以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费等）；关于不动产转让的约定：禁止、限制转让。因交易前将清偿相关债权，故本次评估不考虑抵押对评估价值的影响。

2、中国工商银行股份有限公司上海市张江科技支行已于2023年11月2日出具《情况说明》，表示对转让方向其提出的提前还款申请无异议。

3、目前该房屋为出租状态，根据《房屋租赁合同》记载，出租方为上海张投国聚文化发展有限公司，承租方分别为上海耳序信息技术有限公司、上海星巴克咖啡经营有限公司，合同中载明租赁该房屋主要作为办公、配套商业使用。详情可见联交所的备查文件。

三、重要信息披露

1、本次评估结果包含增值税，增值税率为9%，未考虑评估对象在交易中可能涉及的除增值税以外的其他交易税费影响。

2、基于本项目涉及国有不动产过户，涉及到税务部门、土地管理部门等审核流程，产权变更手续所需时间较长。提请广大投资人注意如下风险提示：本项目位于张江科学城范围内，意向受让方应充分了解上海市、浦东新区及相关机构对于本项目所处区域内产业用地的相关规划和政策，以及产业项目的准入要求等。

2、本次转让价格包含增值税。

3、如需看房，请先电话联系：。

4、本项目涉及标的租户上海耳序信息技术有限公司在同等条件下不放弃优先购买权。

5、未放弃优先购买权的标的租户上海耳序信息技术有限公司，应在挂牌期间向上海联合产权交易所有限公司递交受让申请，并按规定缴纳保证金。若形成竞价，应在竞价专场同等条件下行使优先购买权。未在挂牌期间递交受让申请、未交纳保证金或未在竞价专场同等条件下行使优先购买权的，视为放弃受让和放弃行使优先购买权。

四、张江国创中心简介

1、时代背景

张江国创中心是上海科创中心核心要素，以工业4.0为内核，产学研加速器和空服政务外包为主要功能的创新综合体，致力于成为具有全球影响力的科技创新成果重要策源地。

①全面推进上海全球科技创新中心

②四新经济成为创新发展主旋律

③政府引导＋市场化运作模式

④双创战略，双自联动”乘数效应

动力：政府引导＋市场化运作模式

契机："双创战略，双自联动"驱动

基础：高新技术产业高地、科技金融高地、产学研高地

2、版块价值

（1）核心区域功能板块，聚合产业优势资源

张江国创中心地处上海浦东新区核心位置，打造创新型产业生态，构建自主创新驱动力，加速中国科技创新。

板块资源

贸易资源：陆家嘴金融贸易区、外高桥自贸区、金桥出口加工区

科技资源：张江高科园区

生活资源：浦东联洋板块、迪士尼、花木副中心（浦东嘉里城、新国际博览中心）

交通资源：中环线、龙东大道、轨道交通2号线

交通环境

项目位于中环线浦东段，南临龙东大道，通达便利，距离浦东机场约30分钟车程。

免费班车

广兰路地铁站5号口至张江国创中心，早晚各2小时班车，每10分钟一班。

（2）张江高科技园区：引领科技不断向前

每30秒就有一人在使用张江的创新产品，每天诞生至少30款创意软件，每月发明近2000个有效专利，每年孵化1000余家科技型企业。其中更不乏百度上海研发中心、中芯国际、沪江网校、青橙科技、小蚁科技等业内极具影响力的企业。

创新企业集群

①高新企业技术685家

②技术先进服务企业140余家

③留学生企业600余家

④上市企业30余家

⑤跨国公司地区总部50余家

⑥纳税超千万的企业300余家

科技孵化体系

孵化器数量最多、集聚度最高、孵化领域最广、孵化形态最多元、孵化链条最完善。

3、项目优势

（1）产业定位：智能装备、人工智能、文化创意

项目以智能制造产业为基础，聚焦"智能装备、人工智能、 化创意"三大领域，引入龙头企业，集聚优势资源，推动产业形成国际化竞争力、辐射力和影响力。

智能装备

智能家居、智能穿戴、机器人、3D打印、位置跟踪、 航及位置科技…

人工智能

智能语音交互、智能驾驶、智能化数字移动、虚拟现实、云计算与大数据…

文化创意

动漫影视、网络游戏、数字出版、智能硬件、互联网教育、展览展示…

（2）张江万科联手&品牌资源放大

张江国创中心由张江文控与上海万科共同开发建设，通过导入张江资源，推动科技创新，提升城市体验，优化产业结构，激活产业动力，最终实现产业创新和城市更新的完美组合。

张江文控

张江文控作为张江（集团）成员单位，专注于文化地产建设改造、文化产业众创空间培育和投资孵化、园区创新创业软环境营造和园区品牌传播，致力于打造上海文化创意产业发展的新高地。

上海万科

践行城市配套服务商，引入创新的开发理念，激活城市发展混合动力，引领产业未来。

（3）为企业提供全周期智慧运营

围绕物管、安全、政务、健康、生活五大方向进行智能化开发，帮助企业快速发展、转型升级。实现人、组织与系统功能应用之间的高度协同。

张江国创中心智慧运营体系

①全球孵化器联盟

②张江跨境科创监管服务中心

③万科人才公寓（泊寓）

④PNP中国创新中心

⑤国际路演中心

⑥企业服务中心

⑦产业平台中心

⑧园区立体传播中心

4、运营服务

为员工提供更有想象力的空间

智慧园区：实现企业与人的高度协同，激发创新思维。

智能云办公、智能云服务、数字安防系统、智慧银行

展示中心：展示企业前沿科技，推进产业成果落地转化。

时尚书吧、创意咖啡吧、多功能会议区、活力办公、招商中心

动感云端：开放式运动空间，平衡工作与生活，在云端创造未来。

彩虹跑道、极限攀岩、巅峰瑜伽、高尔夫推杆、宠物乐园

科创大街：聚合龙头企业，孵化科技资源，共享创新精神。

商业配套、创意秀、创业嘉年华、精神堡垒

科技大道：激发创造性思维，加速跨界资源融合，推动创新技术孵化。

科技之门、共享空间、创业直播、3D墙绘、科技旅行

文化大道：创意主题活动，提升园区精神内涵，塑造良性品牌氛围。

演播大厅、张江展厅、智慧社区、文化长廊

运动地带：设置五人制、七人制两个足球场，让运动唤醒工作。

草坪足球场、集装箱看台

五、实景图片