一、交易概述

本项目转让标的为 北京京瑞大厦房产有限公司100%的股权。

该公司拥有约6.9万平方米房屋建筑物，土地用途为办公/公寓/住宅。其中：

京瑞温泉国际大酒店建筑面积约4.4万平方米；

京瑞大厦B座公寓建筑面积约2.3万平方米；

住宅楼建筑面积约1300平方米。

二、投资亮点

快速周转：采取股权转让斱式，部分房产可直接转让，快速变现；

稀缺独栋：东三环沿线稀缺性独栋物业；

区位优越：项目地处泛CDB商圈，临近地铁10号线十里河站，交通便捷；

展示性好：位于北京东南三环东侧，环线上可见项目正面；

资源独特：温泉入户。

三、项目介绍

1、项目区位

项目位于朝阳区东三环里、华威桥西南，属于十里河商圈，受CDB商圈辐射，区位功能包括商务、居住、会展等多重功能。项目紧邻东三环，且500米内可达地铁十里河站。

3、物业概况

本项目可转让建筑面积共约69385平方米，其中：京瑞大厦占地面积约11700平斱米，土地用途为办公/公寓，截止使用年限至2044/2064年和2053/2073年，建筑面积约68087平米， A座京瑞温泉国际大酒店建筑面积约44241平米；B座公寓建筑面积约22944平斱米。

华威北里29号楼17套住宅建筑面积约1298平米。

4、酒店内景

4、项目现状

（1）A座酒店

于1998年开业，包含客房341间。

（2）B座公寓

权属文件齐全，现状作为办公用途使用，可散售；剩余未售公寓86套，已出售65套，剩余21套自用或空置。

（3）C座贴建楼

整体出租，作为餐饮运营。

（4）住宅

权属文件齐全，闲置中；可散售。

5、项目优势

（1）区位优越

项目位于东三环南路，受CBD商圈辐射，南接京津塘高速公路，向北直达机场高速，地理位置优越。

（2）交通便利

紧邻三环路，据地铁10号线十里河站500米内；离首都国际机场约30 分钟车程，距离北京火车南站约8.3 公里，距离北京东站约6.3 公里。

（3）资源独特

直接引入地下1600多米深的氟矿物温泉水，温泉水直接引入宾客的房屋内，可以24小时享受温泉浴的乐趣。

（4）展示性好

项目位于北京东南三环东侧，环线上可见项目正面。

四、市场分析

政策环境：

1、建设项目规划使用性质正面和负面清单

负面清单，限定物业用途

本项目位于首都功能核心区以外的中心城区，受负面清单影响限制各类用地调整为大型商业项目、综合性医疗机构、区域性物流基地和批发市场等业态

2、物业价值进一步突显

北京市五环内禁止新建酒店、写字楼大型公建项目。

北京市新增产业的禁止和限制目录(2015年版)

五、综合评价

股权转让方式，交易简单，税费少；

部分房产可散售，快速回笼资金；

片区规划向商务、金融转变为物业带来新的机会；

稀缺独栋物业，价值凸显；

温泉入户，资源稀缺。

总体而言，本项目区位优越，虽然权属存在一定瑕疵，但作为稀缺独栋物业，且随着区域规划逐步向商务、金融转变，本物业价值将具有大幅的提升空间。