一、交易条件

转让底价11,710.80万元，一次性付款，保证金200万元。

二、基本情况

1、不动产证与基本参数

2、房屋装饰情况

通水、电、讯、路，烟感、喷淋、消防栓，垂直电梯6部、扶梯4部； 外墙：外墙为石材、喷涂及玻璃幕墙； 室内：室内地面为地砖、部分为地板胶；墙面刷乳胶漆，部分贴墙砖、墙纸或木质墙裙；天棚刷乳胶漆或木格吊顶。

3、配套设施

所在区域内水、电、气、视、讯、路、宽带网等城市基础设施配套完善。

4、周边环境

自然环境：预估对象所在区域内无明显大气污染及水质污染，环境状况较好。 人文环境：对象所在区域，人口密度较大、人流量较大，人口构成较平均，收入及文化水平较好，区域治安状况良好。

三、重要信息披露

1、抵债、租赁等他项权利情况

法院裁定资产（2018）川71执183号。有租赁，租赁情况详见租赁合同等备查文件。

2、评估报告中的特别事项说明

（1）产权瑕疵事项

截至评估基准日，评估范围内房屋所有权证证载权利人均为无锡市崇安新城龙安置业有限公司，尚未办理产权变更手续，委托人及产权持有者承诺上述房产均为无锡泽方商业管理有限公司所有，由此产生的产权纠纷全部由委托人及产权持有者承担。

本次评估未考虑产权瑕疵对评估结论的影响 。

（2）其他需要说明的事项

1.本次评估结果均为不含税价。

2.本次评估未考虑交易时产生的相关税费。

3.本次评估范围及采用的由产权持有者提供的数据、报表及有关资料，委托人及产权持有者对其提产权瑕疵事项供资料的真实性、完整性负责。评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有者提供，委托人及产权持有者对其真实性、合法性承担法律责任。

（3）纳入本次评估范围的资产为无锡市崇安区广南路315号4套商铺，共三层，面积共计23747.62平方米，用途为商业，结构为钢混结构。商铺基本处于出租状态，并配备水电、消防等设施，房产内部原始装修均为简单装修，后经租户根据需求自行装修。商铺所处宗地的开发程度为红线内外五通一平（即宗地内外通路、通电、通讯、通上水、通下水）及宗地内场地平整。

房产来源为司法执行裁定取得，根据《成都铁路运输中级法院执行裁定书（2018）川71执183号之四》，将被执行人无锡市崇安新城龙安置业有限公司的4套商铺合计作价208346560元抵偿给申请执行人无锡泽方商业管理有限公司。截至评估基准日，房屋所有权证证载权利人均为无锡市崇安新城龙安置业有限公司，尚未办理产权变更手续。

3、其他披露内容

（1）中铁信托有限责任公司拟处置下属子公司无锡泽方商业管理有限公司所持有位于无锡市崇安区广南路315号4套房产的市场价值，评估范围是中铁信托有限责任公司拟处置下属子公司无锡泽方商业管理有限公司所持有位于无锡市崇安区广南路315号4套房产原状打包转让。

（2）转让标的证载面积与实际面积不一致的，以证载面积为准，不影响转让标的的成交及成交金额。

（3）本次挂牌价格为不含增值税的价格，成交后双方需根据国家相关税务规定缴纳增值税等税费。

（4）转让方于2021年12月9日已取得本次转让标的产权证，成交后转让方配合受让方办理房产过户手续。

（5）成交后，转让方在受让方支付完全部价款后30个工作日内将交易标的移交给受让方使用，物业费、水电气等费用按照实际情况双方承担。

四、区位分析

1、无锡市概况

无锡是江苏省下辖的一个地级市，地处长江三角洲腹地，南濒太湖，西接常州，北依长江，东临苏州，中间流淌着古运河。2008年中国百强城市排名第15位。无锡总面积为4787.61平方公里(市区面积1622.64平方公里)，2009年末全市户籍人口为465.65万人。全市常住人口为619.57万人（包括外来人员）。9个辖区，其中7个市辖区(崇安区，南长区，北塘区，滨湖区，锡山区，惠山区，新区)，2个县级市（江阴市，宜兴市）。

2、无锡市主要商圈

（1）中山路商圈是百货商场的主要聚集地，包括：商业大厦、八佰伴（华地集团)、百盛、香港新世界、远东百货（新开）、大洋百货、英武百货（未弁)、恒隆产场（耒并）等；

（2）太湖广场商圈包括：茂业百货、阳光广场等

（3）湖滨商圈包括：湖滨假日广场、太湖半岛国际广场（明泰百货）等。

（4）新区商圈包括：新地假日广场、宝龙广场（三阳百盛二店）、新之城广.

（5）北塘商圈包括：金太湖广场、欧风街（餐饮一条街）

（6）河埒口商圈包括：万达广场（万千百货）

（7）锡东商圈：其中包括广益地区哥伦布广场、中华美食博览城(在建)、金科新大陆（在建等）、东亭区域：易买得（大卖场）、丰汇欢乐广场（乐购)

小结：（1）中山路商圈地处无锡市中心，除保利广场外其他商业基本上为专业百货商场，且百货定位涵盖高、中档次，全市百货的消费集中在该区域。（2）北塘商圈、新区商圈、太湖广场商圈、锡东商圈内，均有区域型商业中心，大都以超市、餐饮、娱乐为主，百货服饰除运动休闲品牌销售尚可外，其他业种销售不理想。原因：规模小、品牌弱、无特色、没有明确的定位。

五、周边配套

1、周边酒店：

距离海顿国际公寓133米、金科城市酒店193米、逅海主题酒店(无锡广益路店)589米、梦邸品致酒店(广益店)188米、五环客房1.4公里、OYO中大商务宾馆654米、1971休闲酒店673米、青皮树酒店(锡沪路靖海公园店)753米、开元·曼居酒店(无锡广益店)721米、贝壳酒店(无锡新明西路广益星苑店)836米、和颐至尚酒店(广益地铁站店)682米、蔓笙精品酒店(无锡华厦家居港店)639米、民航大酒店(锡沪东路店)485米、东方王府温泉酒店631米、金科圣嘉酒店236米、民航大酒店(锡沪东路店)485米、无锡途牛致选酒店678米、梦巢快捷酒店973米、龙腾商务宾馆(广南路店)977米、豪恬宾馆1.9公里、广轩旅馆1.6公里、居家快捷酒店(俞巷店)2.4公里、宜家宾馆(上马墩店)1.1公里、梦氏品致酒店160米。

2、周边餐饮：

距离捌佰里农家大院(银河城店)737米、翰坂干锅烤鱼66米、同庆楼104米、顺旺基中式快餐67米、有家酸菜鱼150米、东海小怡品海鲜豆捞116米、冰城味道294米、饭小臣筋头巴脑牛肉饭68米、五洲中华美食城483米、巴奴毛肚火锅138米、胥先生鸭血粉丝汤66米、如意馄饨66米、梯坎火锅113米、巨盒炒饭27米、人人饺子坊86米。

3、周边银行：

距离中国建设银行(无锡广益支行)210米、中国邮政储蓄银行(广益营业所)347米、中国农业银行(无锡广益支行)356米、无锡市农村商业银行(广益支行)359米、无锡市农村商业银行(金匮支行)417米、中国工商银行(广益佳苑支行)438米、江苏银行(广益支行)480米、中国银行(无锡广益支行)549米、中国银行(无锡羊尖支行)784米。

4、交通情况

（1）附近的地铁站：距离地铁2号线广益站829米

（2）附近的公交站：

 距离广益路(广南路)公交站139米，途经公交车：13路 42路 61路 100路 112路 626路 701路 702路 722路 726路 737路 g2路

 距离广南路(广益路)公交站233米，途经公交车：42路 100路 328路 722路 快7线

 距离锡沪路(广南路)公交站260米，途经公交车：13路 42路 61路 100路 112路 626路 701路 702路 722路 737路 g2路

 距离广益星苑西大门公交站360米，途经公交车：13路 61路 112路 626路 701路 702路 703路 706路 726路 737路

 距离莫家庄公交站478米，途经公交车：6路 61路 102路 617路 626路 701路 713路 715路 715路专线

 距离广益佳苑(广泽路)公交站497米，途经公交车：13路 75路 80路 93路 112路

六、周边消费人群分布及数量统计

1、家庭式消费人群

（1）核心消费人群

分布在周围1.5公里半径内，共有5大居民小区（广益佳苑、广益星苑、上马墩、广瑞路/丁村、金科观天下)，总居民户约为45914户，估算人口156300人。

（2）主要消费人群

分布在周围2.5公里半径内，共有11大居民小区（桑达园、赛维拉花园、金锡苑、江海新村、宁海里、尤渡苑、赛维拉假日花园Ⅲ、桑达园六期、华夏春晓、华夏豪门、中大诺卡小镇)，总居民户约26325户，估算人口100000人。

（3）次要消费人群

固定居民：分布在周围3公里半径内，共有9大居民小区（宝城花园、华夏豪门、东方雅居、春江花园、桑达馨园、Kig紫金门、金科东方王榭、爱家金河湾、银仁御墅），总居民户约14345户，估算人口44050人。

2、商务消费人群

崇安新区支柱产业家居装饰建材市场和周边迅速建成的商务写字楼群所带来的强大的商务消费。

七、项目图片