一、交易概述

本项目转让标的为北京京瑞大厦房产有限公司100%的股权，转让底价40116.312万元，保证金12034万元。

本项目原则上采用一次性付款，如一次性付清存在困难的，可采取分期付款。如采用分期付款方式的，须在《产权交易合同》合同生效之日起5个工作日内支付全部交易价款的30%的首期款（含保证金）至指定账户（以到账时间为准）；其余款项应当提供须经转让方认可的合法有效担保（包括但不限于银行、担保公司、资产管理公司等金融机构出具的保函或其他经转让方书面同意的担保方式），并按同期银行贷款利率支付延期付款期间的利息，付款期限不得超过1年。

本项目的核心资产是： A座京瑞温泉国际酒店总建筑面积44,241.68平方米；B座写字楼公寓部分公寓已出售，剩余建筑面积19047.34平方米，C座贴建楼建筑面积900.80平方米；华威北里29号楼17套住宅楼建筑面积1298.09平方米。

二、投资亮点

快速周转：采取股权转让斱式，部分房产可直接转让，快速变现；

稀缺独栋：东三环沿线稀缺性独栋物业；

区位优越：项目地处泛CDB商圈，临近地铁10号线十里河站， 交通便捷；

展示性好：位于北京东南三环东侧，环线上可见项目正面；

资源独特：温泉入户。

三、项目介绍

1、项目区位

项目位于朝阳区东三环里、华威桥西南，属于十里河商圈，受CDB商圈辐射，区位功能包括商务、居住、会展等多重功能。项目紧邻东三环，且500米内可达地铁十里河站。

2、片区规划

项目所在区域规划将强化国际交往功能，建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地。提升区域文化创新力和公共文化服务能力，塑造创新引领的首都文化窗口区。规范和完善多样化、国际化的城市服务功能，展现良好的对外开放形象。

3、物业概况

京瑞大厦A座京瑞酒店、C座贴建楼占地面积7,259.48平方米，土地性质为出让写字楼、公寓用地，土地使用年限分别截止至2044、2064年。京瑞大厦B座京瑞公寓占地面积4,911.71平方米，土地性质为出让写字楼、公寓用地，土地使用年限分别截止至2053、2073年。

京瑞大厦A座、B座规划建筑面积为68,748.18平方米，总建筑面积82,300.42 平方米，其中A座总建筑面积44,241.68平方米；B座公寓楼已有部分公寓已出售，剩余建筑面积19047.34平方米。京瑞大厦C座规划建筑面积为746.66平方米，总建筑面积900.80平方米。

华威北里29号楼17套住宅建筑面积约1298.09平方米。

4、酒店内景

5、项目现状

（1）A座酒店

于1998年开业，包含客房341间；

（2）B座公寓

权属文件齐全，现状作为办公用途使用，可散售；

剩余未售公寓86套，已出租65套，剩余21套自用或空置；

（3）C座贴建楼

整体出租，作为餐饮运营；

（4）住宅

权属文件齐全，现用于为公司员工提供住宿；

可散售。

6、项目优势

（1）区位优越

项目位于东三环南路，受CBD商圈辐射，南接京津塘高速公路，向北直达机场高速，地理位置优越。

（2）交通便利

紧邻三环路，近地铁10号线；离首都国际机场约30分钟车程，距离北京火车南站约8.3 公里，距离北京东站约6.3 公里。

（3）资源独特

直接引入地下1600多米深的氟矿物温泉水，温泉水直接引入宾客的房屋内，可以24小时享受温泉浴的乐趣。

（4）展示性好

项目位于北京东南三环东侧，环线上可见项目正面。

四、市场分析

1、政策环境

（1）负面清单，限定物业用途

本项目位于首都功能核心区以外的中心城区，受负面清单影响限制各类用地调整为大型商业项目、综合性医疗机构、区域性物流基地和批发市场等业态。

（2）物业价值进一步突显

根据《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》，北京市五环内禁止新建酒店、写字楼大型公建项目。

五、综合评价

1、股权转让方式，交易简单，税费少；

2、部分房产可散售，快速回笼资金；

3、片区规划向商务、金融转变为物业带来新的机会；

4、稀缺独栋物业，价值凸显

5、温泉入户，资源稀缺

六、财务状况

七、股权结构

八、重要信息披露

1、本项目为捆绑转让项目，转让底价为40116.312万元。其中：首都机场集团有限公司转让其持有标的企业61%股权，转让底价为人民币24,470.95032万元；美国太平洋有限公司转让其持有标的企业19%股权，转让底价为人民币7,622.09928万元；山东省国际信托股份有限公司转让其持有标的企业10%股权，转让底价为人民币4011.6312万元；中国航空集团旅业有限公司转让其持有标的企业10%股权，转让底价为人民币4011.6312万元。如果本项目以网络竞价方式成交，溢价部分由首都机场集团有限公司、美国太平洋有限公司、山东省国际信托股份有限公司、中国航空集团旅业有限公司按各自持股比例进行分配。

2、本次产权转让将导致国家出资企业及其子企业失去标的企业实际控制权，交易完成后标的企业不得再继续使用国家出资企业及其子企业的字号、经营资质和特许经营权等无形资产，不得继续以国家出资企业子企业名义开展经营活动。

3、标的企业简况：标的企业北京京瑞房产有限公司为主营酒店经营、公寓管理的中外合资企业，公司主要资产包括京瑞大厦（含土地、地上A座京瑞酒店、B座京瑞公寓、C座贴建楼）及华威北里29号楼的17套商品房。主要经济指标：（1）A座京瑞酒店、C座贴建楼占地面积7,259.48平方米，土地性质为出让写字楼、公寓用地，土地使用年限分别截止至2044、2064年。京瑞大厦B座京瑞公寓占地面积4,911.71平方米，土地性质为出让写字楼、公寓用地，土地使用年限分别截止至2053、2073年。（2）京瑞大厦A座、B座规划建筑面积为68,748.18平方米，总建筑面积82,300.42 平方米，其中A座总建筑面积44,241.68平方米；B座公寓楼已有部分公寓已出售，剩余建筑面积19047.34平方米。京瑞大厦C座规划建筑面积为746.66平方米，总建筑面积900.80平方米。（3）根据相关报告，京瑞大厦A座及B座测绘面积为82,300.42 平方米；根据相关报告，京瑞大厦南侧C座贴建办公用房实际建筑面积为 900.80 平方米，A座及C座尚未办理房产证，B座已办理房产证。（4）标的企业产权项下华威北里29号楼17套商品住宅，总建筑面积1,298.09平方米，权证齐全，现用于为公司员工提供住宿。

4、标的企业债权包含应收账款、其他应收款，已包含在资产评估范围之内，标的企业的所有债权均由受让后的标的企业负责清收。截至评估基准日：（1）标的企业欠转让方首都机场集团有限公司委托贷款本金金额为72395万元（相关贷款合同置于北交所备查），贷款合同期限为1年，标的企业计划该委托合同到期后与首都机场集团有限公司重新签订新的委托贷款合同。（2）首都机场集团有限公司、美国太平洋有限公司、山东省国际信托股份有限公司、中国航空集团旅业有限公司分别于2001年12月、1999年12月、2007年1月、2001年12月向标的企业提供股东同比例无息借款，借款金额分别为1949.649673万元、3691.733189万元、1949.649673万元、1949.649673万元。

5、意向受让方须在签订《产权交易合同》的同时，与标的企业签订《借款合同》，并于签订《借款合同》后的5个工作日内一次性向标的企业提供4995万元借款，《借款合同》置于北交所备查。

6、评估报告特别事项说明及股东首都机场集团有限公司向标的企业提供的委托贷款明细，详见《其他披露内容》。

7、意向受让方须提交经盖章的《保密承诺函》（意向受让方可自行下载）后方可查阅《借款合同》《资产评估报告》《其他披露内容》及相关贷款合同等。