一、项目概况

1、代售项目

项目位于北京市朝阳区太阳宫大街和西坝河路交汇处，是太阳宫地区的核心区域，周边路网发达，东四环路、北三环东路、机场高速、京承高速等多条城市主干线环绕，距地铁10号线太阳宫站200米。

项目周边3KM常住人口约22万人，生活配套完善、商业成熟度高，有朝阳师范附属小学、人大附中朝阳分校、太阳公公园、凯德MALL太阳宫店等教育、休闲和商业设施。

项目于2005年建成，周边商铺出售价格约5万元/平方米，二手房交易价格约10万元/平方米。

2、项目面积和现状

3、实景图片

二、区域市场

1、北京房地产市场

2022年1月，仲量联行发布了《2021年第四季度北京房地产市场回顾报告》。报告显示，2021年第四季度，北京甲级办公楼市场的单季及全年可租赁净吸纳量均创下过去十年最高记录，强劲的复苏态势显著提振市场各方信心。

办公楼市场方面，以内资TMT行业为主力的强劲市场需求推动项目快速去化，活跃的市场需求使得整体市场空置率下降1.0百分点至11.7%，整体市场空置率已恢复至2019年末疫情前的水平。

在投资市场，市场活跃度和流动性持续提升，全年成交总额超过600亿元，该水平为过去五年第二高值，仅次于疫情前2019年的800亿元。办公物业投资热度不减，全年成交占比约56%，成交金额最高案例为二季度以90.6亿元出售的SK大厦。

北京强劲的基本面增强了资本信心，预计2022年将有更多优质物业进入市场，市场交易将更为活跃。

零售地产方面，市场空置率已恢复至疫情前水平，市区市场租金逐步止跌回稳。第四季度，北京市区零售地产项目租金保持平稳，租金环比略降0.1%。市区市场中领先的优质项目营业额稳健增长，使得更多业主进一步上调租金，核心市场表现优于预期，其租金环比上涨0.4%。餐饮行业持续成为市场主力需求来源，在2021年第四季度零售业态新开业面积中占比超40%。北京市市区新增商业项目有限，存量改造类项目成为市场供应的重要组成部分。

2、朝阳区产业发展

在朝阳区政府发布的《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中指出，到2035年，努力把朝阳打造成为首都高质量发展示范区、文化创新引领区、国际交往中心区、绿色宜居标杆区。

北京市作为数字经济的核心城市，提出建设“全球数字经济标杆城市”的发展目标，由此，朝阳区擘画出“一核一廊、四圈多点”的发展蓝图，并在“十四五”期间，努力建设成为国内领先、国际一流的数字经济示范区。

通过多年发展，望京地区已经成为年轻人的潮流聚集地和国际化科技创新中心，辖区共有科技类企业2986家，约占望京地区企业总数的25%，2021年1-11月形成辖区收入20.89亿，其中不乏西门子、高德、陌陌、KEEP、唱吧等高新科技企业，科技已成为望京主流标志之一。

2021年，望京商圈交通整治方案已完成初步编制，通过交通治理加强商圈间的联通，进一步打造消费版图。

望京是北京最早的涉外生活区，早在十多年前，就已布局了多点位的商业设施。望京大多是社区型商业，普遍在三四万平方米左右，最大的也仅有8万平方米。偏小的商业体量使其无法与航母级商业综合体竞争，但如果能在城市更新中统筹规划，连点成线，同时形成错位、差异化发展，就能激活地区的商业活力。

根据这一目标，2021年，望京街道规划将近10座商业体联动更新升级，打造“1小时”消费圈。在此次更大规模的城市更新中，将通过慢行系统改造、绿道建设、智慧交通项目等，将辖区商业体串成一个环形的活力消费圈，步行逛完一圈约为1小时左右，全力推动商圈提质升级。

3、项目周边

周边3KM范围市场分析：

太阳宫商圈是一个发展比较成熟的综合性商圈，处在CBD、东直门商圈、亚运村和望京四大成熟区块的包围中，商圈之间的竞争与融合也加快了太阳宫商圈的发展。四通八达、纵横交错的立体交通网络，使太阳宫商圈聚集大量中高收入家庭，对零售、体验和配套综合的大型购物中心需求旺盛。太阳宫商圈处于燕莎商务区边缘紧邻三环，办公需求也较为突出。

目前太阳宫周边集中了凤凰汇购物中心、凯德MALL·太阳宫等商业设施，及中日友好医院等医疗机构。

太阳宫商圈是京城楼市开发的热点区域，常住人口均具有较高消费能力，客流聚集度高、商业环境健康。

三、收益初算

1、租金单价假设

地下室租金3元/平米.天

商业租金元11～13/平米.天

写字楼租金7元/平米.天

2、增长率假设

每三年递增5%

3、首年收益预估

首年租金收益预计2852万元

4、25年经营收益预估

预计25年经营收益约85915万元。

四、综合评价

1、项目优势

（1）房屋面积多样，从百余平到千余平，可适应各类办公需求和商业业态。

（2）国企开发商打造高品质建筑，周边商业成熟配套完善，停车位充足。

（3）带租约出售，现有银行、大健康产业等优质客户，可持续保障收益。

（4）资产交易形式灵活，9个房产证可拆分或打包销售。

2、外部机遇

（1）位于望京太阳宫商圈核心， 在该区域内置业的多为年轻高级白领。商业地产前景看好。

（2）商业成熟， 配套设施完善， 周边多个豪宅楼盘，以及对外经贸大学等高校， 人群消费能力高。

（3）北京商业地产市场已基本恢复至疫情前水平，租金降幅已放缓， 预计2022年市场将更为活跃。